開発許可等を受けて宅地造成された分譲地で建築される場合は
心配ありませんが、

これから個人間で農地等を購入され建築される方に
注意しなければいけないポイントがあります。


土地購入前に調べておかないと、購入した土地でお家が
建てられなくなってしまっては大変です。



●建築基準法上の道路に2m以上接している事。(都市計画区域内の場合)

町道や市道でも建築基準法上の道路になっていない場合があります。

市町村の建築課等で聞かれるとわかります。



●全面道路に水道管が埋設されていて、新たに宅地に引き込む際に
必要な水道管の口径があるか。

役所の水道課で分岐可能か又負担金、道路から取り出す際の道路の
補修費等も調べておきましょう。


●生活排水の放流先、雨水の放流先がはっきりしているか。

道路に公共下水管が埋設されているか、個別浄化槽が必要か、
浄化槽の設置補助金制度があるか等を下水道課で調べます。

個別浄化槽を設置する場合、地元の浄化槽放流同意等が
必要になる場合があります。


●農地の転用が行える区域か。

農業振興地域内など農地の転用が許可されない場合もあります。

役所の農業委員会でお聞きください。


●都市計画について

市街化調整区域内の場合新たな住宅の建築ができない場合があります。

都市計画課で用途地域や建ぺい率、容積率、その他区域、地区の指定を
調べます。

宅地造成規制区域や地区条例による建築制限等さまざまな規制があります。


●土地面積

1000�u以上の敷地は宅地として登記できない場合があります。

司法書士事務所か法務局でお聞きください。


役所で調査する時は住宅地図と建築予定地の住所地番が必要です。

参考にされて下さい。


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基礎工事に着手する前に必ず必要な事があります。

それは地盤調査です。



ボーリング調査の様子です↑



スェーデン式サウンディング調査の様子です↑


分譲地を購入されてお家を建てられる方、自分の田んぼや畑だった
所を宅地造成して建てられる方、他の人から譲り受けた土地で
お家を建てられる方など様々ですが、建築される地盤は表面を見た
だけではわかりません。

きれいに宅地造成されていて見た目はきれいでも、軟弱地盤かもしれませんね。

軟弱地盤の上にお家を建てると不同沈下します。


せっかく建てたお家が傾いてしまっては大変です。


地盤調査は専門の調査会社に依頼して調査結果報告書をもらいます。

その報告書には、地盤の硬さ、土質、などの調査結果が示され、

地盤の補強の必要性や補強が必要な場合の方法等も示されます。


地盤が地表面から深いところまで軟弱な場合もあり、その補強費用も変わって
きます。


田んぼでお家を建てる場合、表面の柔らかい肥え土を撤去して硬く締まる
土を入れて地上げしますが、その場合も地盤調査は必ず行います。


盛り土した部分よりもさらに底の部分が軟弱な場合もあるからです。

地上げして２年か3年おいて建築すればよいというものではありません。


又逆に地盤調査に基づいた地盤補強や地盤改良工事を行えば、地上げして
すぐに建築する事ができます。



柱状改良の様子です↑

確かな地盤調査と地盤改良を行った物は10年間の保証も受けられます。


★地盤が軟弱で地盤改良費用が建築費用と別に必要になる場合がありますが

安全・安心のローコスト住宅造りに地盤調査や地盤補強は必要なものです。


新庄一級綜合建築設計では必ず地盤調査とその結果に基づいた地盤改良
を行っています。


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市街化調整区域って聞かれた事がありますか?

市街化調整区域とは、都市計画法(7条以下)により、都市計画で定められる
都市計画区域における、区域区分の一です。


市街化区域と対をなします。


同法は、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。 」としています。


この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として
行われません。


つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となります。


ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による
土地区画整理事業などによる整備等は可能です。


既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とする事が企図
されています。


都市計画ができる以前からそこに住まわれておられる方の用途の変更のない
改築はできますが、そうでない場合、都市計画法上の手続きが必要になり、
建築できる条件が細かく定められています。


市街化調整区域内で売り土地があったからすでに買ってしまわれた方や

これから、市街化調整区域の土地を買ってお家を建てる計画を持たれている

方など、たくさんご相談や実際に許可手続きをしました。


しかしどうしても、建築できない事もあります。


建築される場所、各市町によっても違います。


メールで市街化調整区域の土地を買って建築できませんか?

ってお問い合わせもありますが、建築できるには様々な条件があって、即答
する事ができません。


いろいろと法律ってめんどうな手続きが必要で日数もかかります。


市街化調整区域での建築をお考えの方、土地購入を検討されている方は事前に
建築可能な要件に該当しているか、関係行政機関で確認して進めて下さいね。


建築できない土地を買ってしまっては大変です。



★兵庫県西播磨地域にお住まいの方等お近くの方でしたら、
新庄一級綜合建築設計にご相談ください。

関係行政機関での調査や事前協議、申請手続き等をさせて頂きます。

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出せませんのでご了承いただきますようお願いします。　　


　　　

休日、鳥取に行ってきました。
鳥取自動車道が無料で通行できて早く行けます。



山陰は今、松葉がにで人気です。

海のすぐそばにある　かろいち　へ。



いっぱい魚介類がある市場です。



お昼頃に着いたのでまずは昼食



海鮮丼　うまぁーい　

その後、目当ての蟹を物色。



水槽で元気に動いてるのを買いました。

一匹づつ足に漁師さんの船の名前や住所電話番号も書いてあります。

市場の隣には　かにっこ館もあって覗いてみました。



かにの他にいっぱい魚が泳いでる・・・



鳥取の海にいる魚ばかりだそうな・・・　見たことのないきれいな魚もいる。

今度は釣り竿もってこなければ

夕食は一人一匹まるごと松葉かにを食べました。

蟹味噌あまあーい　

かに　ぞうすいも食べて　満足の一日でしたぁー　

お家を建てる時、一番に考えるのが部屋数や各部屋の大きさ
配置、外観などですね。

でもそれ以外にお家に魅力がある事、楽しくなるお家
も大切ではないでしょうか?

そのちよっとした工夫をご紹介します。



↑2階にお風呂を設けました。

浴室から海が眺められる展望風呂です。


1階のお風呂のように他の人の視線を気にする事なくゆったり
ときれいな景色を見ながら心身ともに癒されます。


給排水の配管費用を考えると1階になりますが、毎日癒される
お風呂は金額に換算できないものです。


すこしの贅沢で魅力のある、楽しくなるお家を創りませんか?


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今回は建築する敷地について注意しなければならない　がけ　
についてです。


建築する敷地が平坦で、隣接する敷地にも高低差がない場合
は、がけによる敷地の安全性、建物の安全性に支障がありません。


でも敷地に法面がある場合、又隣接する敷地と高低差がある場合
は兵庫県・岡山県それぞれ　がけ条例があり、それぞれ基準が
定められています。


がけ　って言うと、断崖絶壁のイメージがありますが、ここで言う
がけ　は地面の水平面に対して30度を超える角度をなす土地の事を
言います。


30度ってけっこう緩い勾配で、人が歩ける角度です。


がけ下に建築する場合、反対にがけ上に建築する場合、その両方
のあいだに建築する場合もあります。


それぞれ県の条例で、がけ崩れがあっても建物の安全性が確保
できる様にがけと建物の距離を確保する事が示されています。


がけの高さが高い程、この距離が大きくなる事に注意が必要で、
建築する敷地の奥行きがないと、建築計画が難しくなります。


がけを安全な擁壁にする方法や、鉄筋コンクリート造の建物にする
方法もありますが、コストアップとなってしまいます。


土地購入の際はこの　がけ　に該当しない敷地を選ばれる事を
お勧めします。


今から土地を購入して建築計画をされる方で建築予定の敷地
および隣接地が30度を超える斜面になっている場合、県又は
市の担当係りで事前に相談されるといいですね。


★兵庫県・岡山県でお近くの方でしたら、私が現地を見て
アドバイスさせて頂きます。

○お問合せ・ご相談はこちらから

　　　　

1月5日に建築確認申請を提出していましたが、今日無事に
確認済証を頂きました。

住宅瑕疵保険の検査員として検査に行ったり、

年末にお聞きしていた増築工事の打ち合わせ、

先日お問合せ頂いた新築住宅をご計画のお客様のご自宅に訪問
してご要望をお聞きして、建築予定地を見せて頂いたりと、

年明け早々順調なすべり出しですが、今年のおみくじは前半はいまいち
で中頃から後半よくなるって書いてあったので、油断禁物です。

気を引き締めてがんばりましょう。


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インターネットをなにげなく見ていると、坪単価20万円代の
家っていうのがありました。

坪20万円ちょうどだと50坪の大きな家でも1000万円でできる
の???

30坪なら600万円 ?

そんなに安いなら私の家も頼もうか・・・

って思っていろいろ調べてみたんですが、

建物の坪数の計算は床面積の計算ではなく、施工面積の計算
になっています。

施工面積という言葉は建築基準法にありません。

玄関ポーチのタイル張りの部分やベランダ、吹き抜けなどなど
通常床面積に入らない部分が施工面積として加えられているんです。

床面積30坪の家が施工面積だと40坪以上にもなる仕組みです。

坪数をむりやり大きくすれば当然総額から大きな坪数で割り算
すると坪単価は安くなります。

驚く事にそれだけではありません、

工事用の仮設トイレ、電気、水道、足場　別途

屋外給排水、電気、も別途

建築確認申請費用、現場管理費、も別途

地盤調査費用、地盤補強工事別途

いったいいくら別途費用が出てくるのか・・・

恐ろしい。

それ以外に建物の大きさは37坪以上の制限あり。

基本本体価格が坪20万円代と言ってますが、そのまま
住む事ができない内容です。


坪20万円でお家が建てられるんだ・・・

って最初私も思ったくらいですから、あなたも勘違いされると
思います。


基本本体価格に通常お家を建てるために必要な物を含まないで
さも安いと思わせるんですね。


そんなやりかたなら、私にも坪20万円代の家を創る事ができます。


でもあなたが勘違いされるようなやりかた、だますような
事は私はしたくないです。


あなたは坪20万円代のお家がいいですか?


安いと思って相談したら、さっそく営業マンから手付金を要求
されます。


結局、最終金額は高くなったけど後戻りできず、
やむなく契約してしまったって
事にならないように注意して下さいね。


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お教えしています。

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1月5日より仕事しています。

官公庁は4日からですが、
4というのがなんとなく縁起がよくない・・・

5日は大安吉日で5はＧｏー　って事で新年のスタート
に良さそうなので仕事始めにしました。

正月休みの余韻がまだありますが、はりきってがんばりましょう　!


お家を建てる方は今年がよい年じゃないでしょうか?

消費税10パーセントにアップしないうちがお得ですね。


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家族で書写山にいってきました。


ロープウェイで山頂に行きます。



姫路市内から瀬戸内海まで見渡せ景色がいいです。



ロープウェイを降りてからさらに徒歩で15分の山頂に
ある円教寺へ、上り坂を歩くと汗が出てきます。

いい運動になります。



今年1年よい年になりますようにお願いしてお守りなどを
買いました。

おみくじは半吉、中ごろから末にかけてどんどん
よくなるそうな。


書写山は映画ラストさむらいの撮影場所でトムクルーズも
きました。




自然の中にある木造の建物を見ると、凛とした趣きがあり、

その空間は気持ちの引き締まるような不思議なパワーをくれました。










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