法規制と手続き - ローコスト・デザイナーズ住宅・兵庫・岡山

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建築基準法中間検査と住宅瑕疵保険躯体検査に合格

兵庫県のY様邸は
建築基準法の中間検査と住宅瑕疵保険の躯体検査の両方共合格になりました。


建築基準法の中間検査はあらかじめ申請書類を作成して確認検査機関に提出します。

相生中間検査申請書.jpg

申請書類には基礎の配筋写真や構造耐力上主要な部分の写真も添付しています。


住宅瑕疵保険の検査は施工業者さんから検査依頼を行います。


住宅瑕疵保険の躯体検査の様子です。

相生住宅瑕疵保険検査.jpg

建築基準法の中間検査の様子です ↓

相生中間検査.jpg

それぞれ別の検査員によって検査してもらっています。


設計監理者の私自身が住宅瑕疵保険の検査員ですが
利害関係の無い第三者二人に検査してもらっているので

三人の検査員が検査をした事になります。

瑕疵保険検査員.jpg


事前に私の方で検査しているのでどちらも指摘事項無しで合格です。

相生中間検査合格証1.jpg


中間検査や瑕疵保険検査が合格となっても、工事中の重要な部分はたくさんあります。


施工業者を信頼するのはいいですが、工事が適切に行われていない場合もあります。

現場監督は多くの現場を掛け持ちで下請け業者任せで現場を十分確認していない場合もあります。

完成すると見えなくなり不具合があってもお客様も気づかないまま・・・


怖いですね!



お客様の立場で工事中をチエックする設計監理者が必要ですね。




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梅雨の季節にも効果的な24時間換気システム


24時間換気は2003年に改正された建築基準法で義務付けに

なっています。




建築確認申請書にもこの24時間換気計画書類を添付して

書類審査があり適合とならなければ建築確認済となりません。




24時間換気はシックハウスを防ぐ為に義務付けられた法律で、

各種建材や家具、備品などに含まれる有害物質が室内の

空気中に発散された場合でも居室の空気を入れ替える事により

健康を守ります。




シックハウスの問題があってから国内の建材メーカーは

安全な製品である★★★★印(フォースターといってます)

を生産していますが、

海外で作られた建築材料にはこの規格がなく得たいのしれない

不安要素があります。




海外の物より国内産が安心ですね。




法律改正以降に建てられた建物は、住宅の場合1時間に0.5回以上

部屋全体の空気が入れ替わるようになっています。




換気方法は色々ありますが、

窓を締め切った状態で24時間換気できる事が基準です。




高価なセントラル換気システムからローコストで実現できる

換気システムまであります。



吸気口付きアルミサッシ↓

吸気口付きサッシ.jpg


トイレの換気扇を24時間換気とした事例 ↓

トイレ棚.jpg


24時間換気スイッチ↓
24換気.jpg



この換気システムがあると、シックハウス以外にも

梅雨時の湿気によるカビ・ダニの発生

を防止してアレルギー被害に合わなくて済みます。




結露や建物の劣化・タバコの受動喫煙・壁の黄ばみ・調理やトイレ

の臭いの不快感等にも役立ちます。




換気は外からの空気を取り入れる給気と

室内の空気を外に追い出す排気

の両方が必要で空気の流れを作る事が大切です。




24時間換気はその名の通り常時換気する物ですから

換気扇のスイッチを切ったり、吸気口を閉じたり

しないようにしましょう。



弊所では毎週土曜日に家づくりに役立つ情報を
無料のメルマガでお届けしていますのでご利用下さい。↓


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木造3階建てプラン前に敷地調査しました

姫路市で木造3階建ての設計依頼があり現地調査をしました。


現在2階建ての住宅が建っていますが、取り壊して新たに

3階建ての住宅を建築します。


プラン前に、現地調査をしました。


木造3階建て.jpg




道路幅や敷地の測量・敷地周囲の状況などを調査しました。



敷地面積は約30坪で都市計画は建ぺい率は60%
道路斜線や北側斜線による高さ制限もあるところです。



プランにかかる前に現地を調査して、法律に適合するプランを
作らないと、建てられなくなるので、注意が必要です。



特に3階建ての建物は高さが高くなるのでプランも
むずかしくなりますね。



できるだけ早く住みたいとのご要望なので、設計も早くしないと・・・



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土地の購入やプランは建ぺい率を確認して


土地を購入したり、建築予定地でプランを作成する時に知って

おかなければならない事の一つに建ぺい率があります。




都市計画の無い場所では建ぺい率の指定が無いところもありますが

50パーセントとか60パーセントといった割合が定められています。




この50パーセントは建築面積の敷地面積に対する割合のことです。




敷地面積が100坪の場合建ぺい率50パーセントのとき建築面積は50坪

までとなります。





小さい土地だから、敷地いっぱいに建物を建てようとしても50パーセント

の場合敷地面積の半分しか建てられません。





都市計画の用途地域の住居系地域は特に建ぺい率の割合が少なくなって
います。





住宅の居住環境を保護するために、敷地の空地を確保して日当たりや風通し

を良くする狙いがありますね。






地域によっては、敷地境界線から外壁後退距離1m以上を定めている場合

もあります。





建ぺい率は建築面積で計算しますが建築面積は床面積ではありません。





1階の床面積が50坪でも、玄関ポーチに1m以上突き出た屋根や庇がある場合

先端から1mを引いた残りの部分が建築面積に入ります。





ポーチに柱がある場合柱芯で囲まれた部分が建築面積に入ります。





建築面積は建物を真上から見たときの水平投影面積となります。






1階よりも2階が大きい建物なら2階の床面積とポーチや屋根などの

ある部分を計算に入れる事になります。





相当広い土地なら建ぺい率を気にせず、自由にプランが

できるかもしれませんが注意が必要です。





又、敷地が角地で道路に面している場合、定められた建築面積

よりも10パーセント割増が受けられる基準もあります。





土地の購入前には、都市計画による指定や道路、上下水道など様々な事を

現地と役所で調査する事が大切です。





新庄一級綜合建築設計は、

プラン作成前に現地や役所での調査を行っています。





土地購入を検討しているが、一度見て欲しいって方はご相談下さい。


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確認済証受領と住宅瑕疵保険申し込

去年年末近くになってから兵庫県西播磨の家の
建築確認申請を提出していましたが、建築確認済証を受領しました。


年末近くに書類を提出すると役所が年末年始休みになって、
忘れられそうで心配でしたが順調に審査が終わってやれやれです。



建築確認済証をもらってから工事着工となりますが

その前に住宅瑕疵保険の申し込みをしました。



弊所は住宅瑕疵保険の取次店で、住宅瑕疵保険現場検査員でもあります。



住宅瑕疵保険の検査は
工事が始まり基礎の鉄筋ができたときに、1回目の検査を受けます。


なので工事にかかる前に保険の申し込みをしておく必要があります。


申し込みは確認済証や設計図書、地盤調査報告書、請負契約書などの
資料を揃えて申し込みしました。




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埋蔵文化財発掘調査立ち会い

去年の年末に今度新たに新築する兵庫県のF様邸の

建築確認申請と埋蔵文化財発掘届出申請を提出していました。


埋蔵文化財発掘届は指定されている埋蔵文化財包蔵地の場合に
事前に申請が必要なものです。


役所の文化財担当の方から
現地で発掘調査をするので立ち会いをしてくださいとの事で

立ち会いしました。


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ユンボと手作業で土を掘って調査されました。


発掘調査1.jpg


何かお宝が出て来るかも・・・


出土品は地主さんであっても、その権利を放棄しなければいけない
事になってます。


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深さ80センチくらい掘られましたが、なにも出ませんでした。


もっと深く広範囲に掘るのかと思いましたが、これで終わり
との事でした。


今回のように
埋蔵文化財包蔵地の指定のある場所では届けが必要になりますので
建築工事にかかるまでに、役所の文化財担当部所で聞いてみて下さい。



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篠山の家 建築確認済証受領

兵庫県篠山市の注文住宅S様邸は建築確認申請書を

提出していましたが、確認済証を受領しました。




申請書類は関係法令に適合しているか細かくチエックされる他

一文字違っていても、訂正しなければなりませんが

簡単な追加記入程度で済みました。



やれやれ



建築確認申請は工事着工前に申請して確認済とならないと

工事を始める事ができませんが、確認済みとなり

いよいよ工事開始となります。



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篠山の家 建築確認申請書提出

兵庫県篠山市のローコストのデザイナーズ住宅

建築確認申請書を提出しました。


建築確認済となってからの変更は

計画変更確認申請が必要になる場合があります。


特に建物の配置・間取りの変更・開口部窓等の変更が

無いようにしなければなりません。


お客様に再度確認して、最終決定のご了解を頂いてから申請書類を

作成して提出しました。


どうしても変更しなければならない場合は

計画変更確認申請書を作成して提出しますが、

再度、審査機関に審査手数料の支払いも必要になります。


建築確認済となったあとの変更をなくせば工事もスムーズに進む

だけでなく、ローコストになりますね。


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やっかいな道路中心後退

今回は都市計画区域内の道路の話です。


わかりづらいかもしれませんがご容赦を。


敷地に接する道路の中で道路幅が4m以下の場合があります。



建築基準法施行の際、すでに建築物が建ち並んでいた幅員4m
未満の道で特定行政庁が指定したものを法42条2項道路と言います。




この道路に接する敷地は道路の中心から2mの線を道路境界線とみなす
事になっています。




ただし道路の片側が崖地などの場合は崖地から4mの線になります。



道路の中心から2m後退した部分が自己所有地であっても敷地面積から
除いて敷地面積を算出しなければなりません。




塀も2m後退内には作れません。




敷地が更地でこれから建築計画をする際はまだいいのですが

既存の建物や塀がある場合にやっかいな問題があります




実際にそのようなケースに該当した場合がありました。




道路から中心後退しなければならない部分に塀や既存建物があり

お客様は既存建物はそのまま残して、別棟で建物を建てられる

計画でしたが、

既存建物を壊さなければならなくなったのです




既存建物をまだこれからも使用したいし、取り壊すにも

費用がかかります。




役所になんとかしてもらえないかとお願いしても、結局ダメ

でした。




道路中心後退にかかる部分の既存建物を壊さないと

新たに建てる計画も認めて貰えず

やむなく既存建物を壊した事例です。





私個人的には新たに建築する建物は現在の法律に適合させる

のはやむを得ないとしても既存の建物まで要求されるのは

あまりも厳しいと思うのですが・・・




道路幅が4m以下の道路(法42条2項道路)の建物の増築計画には

くれぐれも注意が必要で、


建築計画の際は事前に建築士に道路の種別や都市計画、関係行政機関

での調査を依頼される事をおすすめします。




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がけのある土地での建物計画

がけって言うとものすごく高い断崖絶壁をイメージされるかもしれませんね。


今回は兵庫県の建築基準条例のがけ地の安全措置のお話です。



ちよっとややこしくてわかりづらい話になりますが、ご容赦を。




建築基準条例のがけというのは


地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地をいいます。


敷地周囲に斜面(のり面)がある場合その角度が30度を超えていればがけとなります。


建築する敷地との高低差が1mでも30度を超えていれば、がけになります。




がけのある敷地で建築物を建築する場合においては、



がけの表面の中心線から、がけ上及びがけ下の建築物までの水平距離は、

それぞれのがけの高さの1.5倍(がけの高さが2メートル以下の場合又は

がけの地質により安全上支障がない場合においては、1倍)以上としな

ければなりません。




ただし、がけが擁壁等で構成されているため安全上支障がない場合

又は建築物の用途若しくは構造により安全上支障がない場合においては、

水平距離がなくてもかまいません。





この基準は建築物ががけ崩れ等による被害を未然に防止する目的で

設けられたものであり、


建築物をがけから一定距離離すことにより、その安全性を確保するよう

定められたものです。




私は建築会社さんから建築許可や建築確認の手続きを依頼される

事もあるのてすが、現地を見に行くと5m以上もあるがけ地

だったりします。




全く建築不可能って事ではありませんが、安全な処置をする為に

多額の費用がかかるケースがありました。


(結局その建築計画は無くなりました)



建築会社さんや工務店さんって意外と建築基準条例を知らない

方もあり、びっくりします。




設計事務所に頼むと設計費用がかかるからって思われてる人も中には

ありますが、


きちんとした図面が建築会社から提示されるならその設計費用は建物価格

に含まれています。




図面無しで大工さんに建ててもらっても、違法な建物や安全でない建物

で万一の事があったら困りますよね。




設計事務所は間取りや外観図面を書くだけではありません。


人の生命や財産を守るための仕事をしています。



キッチンやお風呂を買う程度の設計費用を支払っても

そのメリットは大きいと思いますがいかがでしょう。



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自動車整備工場計画打ち合わせ

自動車整備工場の建築計画打ち合わせに加西市に行ってきました。



敷地内に鉄骨造で新たに建てる計画建物や既存の木造建物を事務所を
リフォームして事務所にする計画建物の打ち合わせです。



既存の木造建物は現在の建築基準法に適合しない古い建物なので
構造上の事や耐震上の事等も含めてリフォームする必要があります




現況では耐力壁の不足や耐力壁の配置が不適合なので新たに耐力壁
を設けたり金物補強を計画しています。



外壁部のリフォーム・内装・電気・新設するトイレやキッチンアルミサッシ
等を打ち合わせしました。



工務店さんも私が手配して一緒に打ち合わせして、工事費の見積をお願い
しました。



新庄一級綜合建築設計は新築だけでなく、リフォームも手がけています
のでお気軽にご相談下さい。



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プランは居室の採光を考えて

ご自分で間取りを計画される方がありますね。

でも建築基準法に適合したプランを考えないと実際に建てられない
家になってしまいます。


敷地いっぱいに建物を配置すると建築基準法の採光を満たさなく
なり違法建築物となることがあります。


人が通れる程度の寸法でいいと思って
敷地境界から建物までの距離が50センチから
80センチくらいで計画されると居室に必要な採光が取れなくなる
事がありますから注意が必要です。


採光は住宅の場合居室の床面積の1/7以上採光上有効な窓がなければ
いけません。

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窓だけいっぱいつけても軒先から敷地境界までの距離がないと
その窓は採光上有効な窓にはなりません。



図解しているサイトがありましたのでご覧下さい↓

http://www.kenchiku-web.net/2-k/2s_web/2w_houki/2w_saikou.htm



軒先から敷地境界までの距離や
軒先から窓の中心までの高さが関係している事がわかりますね。



自分の土地だから好きなように建物を配置したい物ですが
そうもいかない物なのです。



採光計算や換気計算・排煙計算・道路斜線や北側斜線などなど
いっぱいある法律を考えながらプランする事は難しいものです。


自分でプランを考えるのは楽しい事ですが、
違法な建物のプランを提示して、こだわりのプランだから
その通りしてくださいと言ってもプロには受け入れられません。


プランは建築士に依頼されることをお勧めします。


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市街化調整区域内の自動車整備工場役所協議

兵庫県加西市で自動車整備工場の新築計画手続きの為
役所に打ち合わせに行ってました。


先日神崎郡福崎町で市街化調整区域内での住宅の増築で
都計法の許可がおりて建築確認を申請していますが

又、市街化調整区域内です。


私は市街化調整区域内の建築手続きに縁があるようです。


個人情報に関わることなので詳しく言えませんが今回も厄介な問題があります。


日数がかかりそうですが、一つ一つ解決して都計法の許可・建築確認
と進めていきましょう。


新庄一級綜合建築設計は木造注文住宅だけでなく、鉄骨造の特殊建築物も手がけています。


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市街化調整区域内の建築許可申請中

市街化調整区域内の建築許可申請を提出していました。

県民局で事前打ち合わせして申請書を出したのに
打ち合わせと違う事を言われました。


どうも今回の担当者が不慣れなようで、こちらがこれでいいですねって
念を押しているのに

申請書を提出してから追加資料の要求をしてくるのです。

困ったものです。

一発で許可が降りるように打ち合わせしてるのに・・・

二度手間です。

都市計画法上の許可申請は複雑で難しい物ですが、指導審査する
人がよくわからないのでは話になりません。


効率よくスピーディに仕事を進められるように考えているのに
無駄な時間やガソリンを使ってしまいました。




市街化調整区域内の増築計画

兵庫県福崎町で増築計画をしています。

こちらは市街化調整区域内です。

市街化区域内での増築計画は建築基準法に基づいた建築確認申請を提出
して確認済証をもらって工事着工となりますが、


市街化調整区域内ではまず都市計画法上の許可等が必要で
その後建築確認となります。


都市計画法の許可には様々な許可条件があって、個々に住まわれる
方によって違い申請手続き方法も違ってきます。


市街化を抑制するための地域なので仕方ないかもしれませんが
もう少し簡単にできればいいのに・・・

といつも思います。


兵庫県福崎町で市街化調整区域内で住宅を計画される方は
新庄一級綜合建築設計にご相談下さい。


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赤穂市注文住宅の建築確認済証受領

兵庫県赤穂市で木造注文住宅の建築確認申請を提出していました。

建築地は市街化調整区域内ですが

今回は旧宅造法による造成された団地で昭和47年に完了した物だったので

都市計画法上の建築許可は不要でした。

ただ県の証明が必要との事で、民間の確認審査機関から県へ照会
が行なわれた為、通常よりも確認審査日数がかかっています。

毎回市街化調整区域内での建築確認申請には手間がかかり
困ったものです。


建築確認済証をもらった後、地盤調査を行い、住宅瑕疵保険の申し込み
後工事着工となります。



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お家の図面や確認済証は永久に保管しましょう

家を建てるまでには都市計画法上の建築許可や建築確認副本・確認済証
等の法的手続きを行った証しとなる書類が必要です。


又工事中には中間検査合格証や建物が完成した時には完了検査済証
等の公的書類を頂きます。


これらの書類は建物が完成しても建物が解体撤去されるまで
大切に保管して下さい。




先日市街化調整区域内で建築許可申請を提出する為に現在住まれている
お家の建築確認や建築許可の書類を見せて下さいと建築主様にお願い
したのですが、紛失したとの事でした。



増築や改築する場合に以前に許可を受けた書類があると、法的に
適合した建物として新たな増改築の申請もスムーズに行えますが
それが無い場合申請が難しくなるのです。


既存の建物がどのように手続きして建った物かわからず、
又一から現在の建物の調査測量等を行い平面図や配置図等の
作成に手間もかかります。



建物の図面や公的機関で審査を受けた書類は中古物件として
転売する場合にも有効です。


きちんと公的機関のお墨付きのある建物である事が証明できれば
建物価値も上がります。


又増改築やリフォームする際にも設計図書がきちんと保管されていれば
増改築計画の際構造耐力上重要な壁や梁等もわかる他、給排水等の工事も
スムーズに行えます。



新築建物を建てるのでは無く、中古物件を購入される場合
設計図面や確認済証・検査済証等が揃っている物を購入され
ると安心ですし、外からは見えない構造部分の状況もわかります。



建築会社さんの設計施工は確認申請に必要な図面だけしか
無い場合がありますが、


新庄一級綜合建築設計が設計監理した建物には

基礎の配筋から土台や梁の材種、大きさ、位置等見えなくなる部分もしっかり
図面に記載しています。



詳しい設計図書は何十年先に増改築リフォームされる場合にも役立つ物です。


大切に保管してくださいね。



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たつの市の注文住宅建築許可

兵庫県たつの市の注文住宅の都市計画法に基づく建築許可申請を

提出していましたが、許可なりました。


市街化調整区域のところが多くて、建築確認の前段階に都市計画法に

基づく許可が必要になりますが、これで建築確認申請を提出できます。


たつの市の市街化調整区域内の建築許可はおりましたが、

続いて今度は揖保郡太子町での申請です。


こちらも市街化調整区域で建築予定地は農地となっており

手続きに日数がかかりそうです。



市街化調整区域内の建築って手続きがややこしいですが

一つづつ順番に申請手続きをしていけば建築確認済証を

もらえるようになりますね。


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市街化調整区域内の建築許可申請提出

兵庫県たつの市で市街化調整区域内の建築許可申請書を
提出しました。

建築許可申請は
許可条件に該当する事を証明する書類を添付しなければ
ならないのですが、この添付書類にいつも悩まされます。


今回の申請は地縁者住宅ですが、適法に市街化調整区域内に
10年以上居住している事等を証明する資料を添付しなければ
なりません。


申請人様が適法に実際に住まわれている事は間違いないのですが
それを証明する書類となるとむずかしい場合があります。


建築確認申請のように法に合致する設計だけの方が簡単です。


いろんな証明書類を集めて申請書を作成して提出しました。



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市街化調整区域内の建築許可事前協議

たつの市の注文住宅の建築許可申請の事前協議に
県民局にいってきました。


建築地は市街化調整区域内で建築基準法の建築確認申請に
先立って都市計画法の建築許可申請が必要な為、

建築主様との打ち合わせの他、いろんな証明資料を整えて
申請書を作成して申請先担当者と事前協議をおこなっています。



建築許可申請は建築される方の条件によりその申請方法も
異なってきます。


市街化調整区域内での建築は許可は
添付資料・証明書などたくさんの書類が必要ですが
許可条件に合えば建築できます。



以前に市街化調整区域内ですが住宅が建てられますか?


とメールでご相談頂いた方もありますが、現在居住地の事
や建築される土地・場所など様々な事が関係しますので
詳しくお聞きした上で、建築可能かどうかの判断となります。



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