土地選びのポイント - ローコスト・デザイナーズ住宅・兵庫・岡山

1000岡山の別荘.jpg

兵庫・岡山で家づくりのことならお気軽にお問い合わせ下さい

ローコスト住宅 デザイナーズ住宅 注文住宅 リフォーム
建築設計・監理
施工例4.jpg

施工例3.jpg

プラスアルファの発想でワンランク上の家づくり

新庄一級綜合建築設計

住まい給付金窓口.jpg

お問い合わせはこちらから


●お電話でのご相談は 担当者直通電話(担当・新庄) 090-3992-3364  受付/9:00~19:00

施工例2.jpg

施工例1.jpg

道路幅は4m以上ある土地を購入する


土地購入のポイントの一つに敷地が接する道路に注意が必要です。


都市計画区域内で建築する場合、建築基準法上の道路に2m以上敷地が

接していなければならない規定があります。



建築基準法上の道路かどうかは、見ただけではわかりません。


役所の建築課や都市計画課に出向いて調べる必要があります。



そこで調べても建築基準法の道路かどうか未判定の物もあります。



その場合、関係公的機関に付近見取り図や現地写真・登記簿謄本

道路の現況図・等の資料を添付して道路判定申請を行います。



申請すると関係公的機関が現地調査をして建築基準法上の道路かどうかの

判定が出ます。



ここで問題になるのが、道路幅が4m以下の場合です。



4m以下の建築基準法の道路の場合、道路の中心から2m後退した線を

敷地境界とみなし、後退した範囲内に塀も門扉も作れません。




又、全面道路の反対側が崖地や川の場合、道路の反対側の境界から4m

後退した線を敷地境界とみなされる為、2mの道路の場合敷地が2m分

少なくなってしまいます。




既存の敷地いっぱい建物が建てられると思って計画していると、

大変な事になりますね。




高額な土地代金を払って土地を購入しても自分の土地として使えない部分

ができるのも困りますよね。




狭い道にしか接していない土地は、工事車両も通行ができない場合があります。




コンクリートミキサー車やレッカー車・ダンプ・等建築工事には大型の車両

を必要としますが、それらが通行できなければ工事そのものが難しくなります。




これから土地を購入される方は

道路幅が4m以上ある敷地で2m以上道路に接している敷地を選んで下さいね。



新築・リフォームの無料相談はこちらから↓


お問い合わせ2.gif


古民家の購入はリフォーム費用が高くなることも


知人が古民家が安くあり購入を検討しているので
見て欲しいとのことで土地や建物調査をしました。


土地は約100坪の宅地と家の前に家庭菜園等ができる畑もあります。


販売価格は約400万円。


都会で住んでるとものすごく安く感じると思います。



しかし、

ハザードマップでは土石流警戒区域の最も上流側のど真ん中。


地図上で黄色で記されているのでイエローゾーンとも言います。


赤色で記されているところはレッドゾーンで特別警戒区域で最も危険な場所になります。


私がその事を説明しても


「どこでも危険なのは一緒ですから」

「その分安くなってるからいいじゃない」


って返事。



畑はいい天気なのに水浸しで山からの水が湧き出てる状態で、
レンコンくらいしかできない状態でした。


土石流警戒区域に指定されているのも頷けます。



建物は築年数未詳でコンクリートの基礎すら無く、柱が石の上に建ってる
だけで柱の足元は腐ってます。


床はブヨブヨで歩くと落ちてしまいそう。


壁は雨漏りしているようで一部濡れた色をしています。


屋根は瓦ですがすき間が開いてそこから雨漏りしているようでした。


近くに店舗も病院も無く見えるのは山と田んぼだけ。


これではとても安いとは言えません。



仮に買ったとしても、建物はリフォーム費用の方が購入価格よりも高くなります。



本人はものすごく気に入ってるようだったのですが、


危険な区域の土地であること、畑として利用できないこと、
建物価値が全く無いこと等を説明しました。



なんだか私がケチをつけたようになりましたが、

リフォームに多額のお金をかけても、土石流で建物は壊滅するだけでなく
命の危険性があるものをお勧めするわけには行きません。


不動産業者さんは売れれば儲かるので悪くは言いませんが、


私は

お客様に不利なもの、安全や健康を害するものをお勧めしたくありません



土地や中古住宅を購入前に見て欲しい方はご相談下さい。


お問い合わせ2.gif



安い土地は後から工事費が高くつく場合も


お家を建てるまでにまず土地の購入から考えなければならない

方がほとんどですね。



土地と家と両方の資金となると大変です。



できるだけ安い土地を購入したいですよね。



土地価格って様々です。



同じような場所でも安い土地と価格の高い土地がありますね。



安い土地はそれなりに理由があります。




敷地形状によるもの・道路に面している部分が狭く奥まっている

日当たりの良い方向に面していない 等の他に



敷地そのものが平らではなく斜面がある場合の土地もあります。


車が道路から敷地内に侵入できない、道路よりもかなり高くなっている

土地もあります。





土地価格が安くても敷地が斜面になっている土地は購入後、家を建てる

際に周りに擁壁工事が必要になったり、


建物の基礎を高くする必要が出る場合もあり、結局土地価格が安くても

建築工事費で通常よりも費用が高くなります。



車が敷地内に入れない土地は掘り込みガレージを鉄筋コンクリート造

で作らなければならず、道路から玄関までは階段もつくらなければ

ならなくなります。



そんな工事をすると何百万円も余分にかかります。



きれいに宅地造成され分譲されている土地は価格は少し高いですが
水道や下水・雨水の排水設備も完備されています。


後から建物費用以外にかからずに済みますね。



新庄一級綜合建築設計はプランの作成の時には土地をまず

最初に見せて頂いてから着手しますが

土地購入で迷っておられる方や・購入予定の土地が安全だろうか

後から余分な費用がかからないか心配

って方はご相談頂ければご一緒に検討されている土地を見に行かせて

頂きアドバイスさせて頂きます。


お気軽にご相談下さい。


無料プレゼント!


無料メールセミナー.gif

軟弱地盤の土地に注意

これから土地を購入される方に気をつけて頂きたい
のが軟弱地盤の土地です。


土地価格が安くても軟弱地盤だと地盤改良やくい打ち
工事が必要になりコストアップとなります。


過去に海辺で土地を購入されたお客様の場合、目の前が
海で景色がいいからと言う事で購入されたんですが、
地盤調査を行うと地下25メートルまで軟弱地盤でした。


そのまま建築すると不同沈下する状況です。


せっかくお家を建てられても傾いてしまっては、困りますね。


地盤補強をする為に湿式柱状改良を行う事になりましたが
その費用は100万円以上かかりました。

地盤補強.jpg


きれいに造成されていると、見た目は問題ないように思われる
かもしれませんね。


地盤が軟弱かどうか詳細に調べるには専門の地盤調査会社
に依頼して試験を行う必要がありますが、土地購入前に
そこまで出来ない場合もあるかと思います。


★本格的な地盤調査なしで状況を確認する方法として

●高さ1メートル以上の擁壁がある

●傾斜地の造成で切盛造成・盛土造成・不明

●経過年数10年未満の50センチ以上の盛土

●解体残物等異物混入の敷地

以上の4点に1つでも該当する場合は専門家に相談が必要です。


又購入を検討されている土地の近くに長年住まわれている
人に造成前の状況や造成状況などを聞いて見ることもいい
と思います。


近くで何十年と生活している人は、このあたりは昔池だった
とか、何年前に洪水があった、大雨で浸水したとか
実際に経験してよく知っておられるものです。


地名特に字名にも気をつけて下さい。

川、池、沼 等の文字が入っている地名のところは昔沼地だったりします。


逆に岩の文字がつく地名のところで最近建築依頼を受け
ましたが、その地名どおり地盤は強固なものでした。


軟弱地盤の購入をさければ地盤補強工事が不要になります


新庄一級綜合建築設計では、設計依頼を頂いたお客様が購入予定の
土地の調査を行っています。



お問い合わせ2.gif



資料請求2.gif


    

土地探しのポイント

にほんブログ村 住まいブログへ
にほんブログ村
↑応援クリックありがとうございます


これから土地を購入して新築計画をされる方からご相談を
頂きました。


お客様が不動産業者から入手された資料を見せて頂きましたが
駅前で便利のよい場所でした。


ただ都市計画が商業地域で防火地域になっていました。


防火地域内では耐火建築物としなければなりません。


耐火建築物とは鉄筋コンクリート造等の建物を言います。


鉄骨造でも可能ですが、柱や壁・床・屋根を耐火構造にしなければ
ならず構造上の制約を受ける事になり、建築費用も割高になります。


都市計画のない地域もありますが、

都市計画には大きくわけて、市街化区域と市街化調整区域があります。


市街化区域には用途地域があり、住居系・商業系・工業系があります。


住居系の中にさらに7つの用途地域があり、その一つに第1種低層住居専用地域

がありますが、この地域は低層住宅のための良好な住居の環境を保護するための

地域です。




ややこしい話ですみません。



もう少しわかりやすく言うと2階建ての住宅なら最適の地域で、すぐ隣に

高層ビルが建つことがなく、日影になる心配もない地域です。




都市計画は用途地域を定める事でその用途に応じた建物の環境が保たれる

ものです。



2階建住宅の為の土地なら都市計画が定められた地域なら、第1種低層住居か

第2種低層住居地域がお勧めです。



土地探しの際の参考にされて下さいね。




無料のプレゼント↓

★無料メルマガ しらなければ損をする家造りのノウハウが満載
詳細はこちら

無料メルマガお申し込みはこちらから

★無料メールセミナー 500万円以上得する家造り
詳細はこちら

無料メールセミナーお申し込みはこちらから 


土地購入前の調査

岡山県のお客様から土地購入を検討しているんですが、一度現地を見て

建築に支障がないか役所での調査もしてほしいとのご相談があって、

行ってました。



私の事務所は兵庫県ですが、岡山県に近い事もあって岡山県のお客様

からのご相談も多く、実際に設計・監理している物件もあります。



まず購入を検討されている土地をを見せて頂き、境界の明示、接道する道路巾、

上下水道の引き込みの有無、隣地との敷地の高低差、雨水の放流先、

電気、電話の状況、周囲建物の状況、地盤の状況等などを確認の後

役所へ。




役所では都市計画、用途地域、容積率、けんぺい率、その他地域地区の指定、

都市計画道路の詳細、接道する道路が建築基準法上の道路かどうか、の他

水道局で新たな水道引き込みが可能かどうか、負担金額、

下水道課では公共下水の引き込が可能か、工事申請方法、等等

細かく調査しました。


不動産業者が物件概要を記載している資料をお客様に渡していますが、

調査の結果異なる事も何点かありました。



土地購入前には建築士に建築上支障になる点がないか、現地と

役所の調査をしてもらっておくと安心ですよ。



調査結果とお客様のご要望をもとに建築計画をこれから始めます。



兵庫・岡山での注文住宅・住宅設計のご相談は新庄一級綜合建築設計
にご相談下さい。
 


●お問合せ・ご相談はこちらから 


にほんブログ村 住まいブログへ
にほんブログ村
↑応援クリックありがとうございます


たくさんの方が読まれています↓

★しらなければ損をする家造りのノウハウが満載の無料メルマガ
詳細はこちら

無料メルマガお申し込みはこちらから





市街化調整区域の土地を購入する前に

無料プランサービスにお申し込み頂きましたO様からメール
でご連絡がありました。

先着2名様限定 無料プランサービス

詳細はこちら↓
http://yattho.seesaa.net/article/114225415.html



O様はこれから土地を購入される方で、土地を購入
されてから新庄一級綜合建築設計の無料プランサービスを
させていただく予定になっています。



ご連絡によると、市街化調整区域の土地を購入検討されている
ようです。



市街化調整区域は市街化を抑制する為の区域ですから、一般
的に自由に建築する事ができない地域です。



おもに農業、林業、漁業などその地域で営まれている
生活者の環境を保護する地域ですから、分譲住宅、大型店舗
等など建築する事ができません。


全く建築できない訳ではありませんが、都市計画法の建築許可
が必要で、許可になる条件が色々あり、それに適合していないと
むずかしいです。


市街化調整区域になる前からそこで生活をされている方の場合
は建替えなど比較的簡単にできますが、60条証明の申請等が
必要です。


これから市街化調整区域の土地を購入しようとされているO様に
契約される前に市役所等で建築できるか調べられた方がいいですよ
ってお伝えしました。


お家が建てられない土地を大金を支払って買ってしまっては
大変ですから、ご注意を。


ローコスト住宅 デザイナーズ住宅を兵庫・岡山で建てるなら
兵庫県西播磨の建築設計事務所 新庄一級綜合建築設計にご相談下さい。


 ●メールでのご相談はこちらから 

●お電話でのご相談は 担当者直通電話(担当・新庄)
090-3992-3364


タグキーワード

土地選びのポイント 3

にほんブログ村 住まいブログへ
にほんブログ村←応援ありがとうございます。他の方のブログもご覧になれます。


■みなさんの中には土地をこれから探す方もおられると思います。

今回も前回に続き土地選びのポイントについてです。

皆さん思いつくいい土地って

日当たりがいい。

静か。

生活に便利。

こんな条件でしょうか?

それ以外にも注意して頂きたいポイントがあります。



■  道路にご注意を!

購入を検討される時に気をつけておいていただきたいのが道路です。

続きを読む

土地選びのポイント2


にほんブログ村 住まいブログへ
にほんブログ村←応援ありがとうございます。他の方のブログもご覧になれます。


■みなさんの中には土地をこれから探す方もおられると思います。

今回も前回に続き土地選びのポイントについてです。


皆さん思いつくいい土地って

日当たりがいい。

静か。

生活に便利。

こんな条件でしょうか?

それ以外にも注意して頂きたいポイントがあります。


■  軟弱な造成地にご注意を!

私が以前お客様が購入された土地で設計した時の事ですが、海辺の造成地でした。

続きを読む

土地選びのポイント1

土地選びのポイントについて



■みなさんの中には土地をこれから探す方もおられると思います。

今回は土地選びのポイントについてです。


皆さん思いつくいい土地って

日当たりがいい。

静か。

生活に便利。

こんな条件でしょうか?


それ以外にも注意して頂きたいポイントがあります。



■  購入する土地に接してまず崖が無い事が大切です。

ここで言う崖は水平面に対して30度以上の角度のある斜面をいいます。


30度ってけっこう緩やかです。

目で見て斜面があるってわかる場合たいてい30度以上あります。


続きを読む

Copyright © ローコスト・デザイナーズ住宅・兵庫・岡山 All Rights Reserved.
当サイトのテキストや画像等すべての転載転用・商用販売を固く禁じます